Đầu tư nhà ở không còn hấp dẫn, đâu là lựa chọn thay thế tối ưu?

Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đầy biến động, các chính sách tài chính mới liên tục được ban hành đã và đang tạo ra những làn sóng dịch chuyển đáng kể trong thị trường bất động sản. Tại Úc, những cải cách ngân sách gần đây đã khiến phân khúc nhà ở dân cư trở nên kém hấp dẫn, buộc các nhà đầu tư phải xem xét lại chiến lược của mình. Tình hình này không chỉ giới hạn ở xứ sở chuột túi mà còn phản ánh một phần nào đó thực trạng của thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam, nơi mà các dự án chậm tiến độ, lợi nhuận thấp và vấn nạn đầu cơ đang trở thành gánh nặng.

Vậy, trong một thị trường đầy thách thức như vậy, đâu là “kim chỉ nam” cho nhà đầu tư? Hãy cùng Người Việt Tại Úc tìm hiểu sâu hơn về những thay đổi này và khám phá các lựa chọn thay thế tối ưu.

Thay đổi ngân sách Úc: Nhà ở dân cư mất điểm trong mắt nhà đầu tư

Ngân sách liên bang Úc năm nay đã tập trung đáng kể vào lĩnh vực nhà ở, với nhiều cải cách hướng đến thị trường bất động sản dân cư. Tuy nhiên, những thay đổi này lại vô tình đẩy các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ (mum and dad investors), ra xa khỏi nhà ở hiện có và hướng họ đến bất động sản thương mại để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là việc bãi bỏ chính sách âm lãi suất (negative gearing) đối với nhà đầu tư mua nhà hiện có (nhà xây mới phần lớn được miễn trừ). Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư sẽ không còn được giảm trừ thuế từ khoản lỗ nếu chi phí sở hữu tài sản (lãi vay, bảo trì) cao hơn thu nhập từ cho thuê.

Bên cạnh đó, chiết khấu thuế suất thặng dư vốn (CGT) 50% cũng sẽ được thay thế bằng mô hình điều chỉnh theo lạm phát từ tháng 7 năm sau. Thay đổi này áp dụng cho tất cả các loại tài sản, không riêng gì nhà ở dân cư. Ông Sameer Chopra, Trưởng phòng nghiên cứu của CBRE, nhấn mạnh rằng sự thay đổi này sẽ buộc các nhà đầu tư phải tính toán lại chiến lược: 

“Hầu hết mọi người nên thẩm định giá tài sản của mình trước ngày 1 tháng 7 năm 2027, bởi vì chiết khấu CGT 50% vẫn sẽ được áp dụng, nhưng bạn cần có thẩm định giá vào thời điểm đó. Chúng tôi dự đoán sẽ có sự gia tăng đáng kể trong hoạt động thẩm định giá.”

Ông Chopra cũng cho biết thêm, để hưởng lợi tối đa từ việc điều chỉnh theo lạm phát, nhà đầu tư cần phải giữ tài sản trong nhiều năm, khác với trước đây khi chiết khấu 50% vẫn được áp dụng dù thời gian nắm giữ ngắn. Điều này dự kiến sẽ kéo dài thời gian nắm giữ tài sản của các nhà đầu tư.

Từ ngày 1 tháng 7 năm 2028, các quỹ ủy thác tùy ý (discretionary trusts), một phương pháp phổ biến để đầu tư bất động sản nhằm phân tán lợi nhuận và giảm gánh nặng thuế cá nhân, sẽ phải đối mặt với mức thuế suất tối thiểu 30%. Bà Vanessa Rader, Trưởng phòng nghiên cứu của Ray White, khẳng định đây là “một vấn đề lớn” đối với nhà đầu tư bất động sản thương mại tại Úc.

Ảnh minh họa: Các nhà đầu tư cần xem xét lại chiến lược dưới sự tư vấn của chuyên gia.

Làn sóng chuyển dịch sang bất động sản thương mại tại Úc: Tại sao?

Mặc dù nhà đầu tư bất động sản thương mại không bị ảnh hưởng bởi những thay đổi về âm lãi suất, nhưng sự điều chỉnh về thuế thặng dư vốn vẫn sẽ buộc họ phải suy nghĩ lại về chiến lược. Bà Rader cho rằng, trong khi các thay đổi đối với nhà ở dân cư tạo ra “sự dịch chuyển động lực đáng kể” sang tài sản thương mại, đây không phải là một sự thay đổi dễ dàng.

Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành vẫn dự đoán một sự tăng trưởng mạnh mẽ trong lĩnh vực này, đặc biệt từ các nhà đầu tư sành sỏi. Scott O’Neill, CEO của Rethink Group, một công ty tư vấn đầu tư thương mại, cho biết:

“Lượng nhà đầu tư đến với chúng tôi đặc biệt vì họ đang đánh giá lại chiến lược nhà ở dân cư đã tăng tốc đáng kể trong vài tháng qua. Các con số nói lên tất cả. Các tài sản thương mại chất lượng đang mang lại lợi suất thuần từ 6% đến 8%, so với lợi suất gộp của nhà ở dân cư là 3% đến 4% ở Sydney và Melbourne.”

Khi các ưu đãi về âm lãi suất và chiết khấu CGT đối với nhà ở dân cư bị loại bỏ, khoảng cách lợi nhuận giữa hai loại tài sản này trở nên “gần như không thể biện minh được” cho việc tiếp tục đầu tư vào nhà ở dân cư đối với một nhà đầu tư sành sỏi có nhiều lựa chọn.

Thêm vào đó, chương trình Ghi nhận tài sản tức thời (Instant Asset Write Off - IAWO) trị giá 20.000 đô la Úc cho các doanh nghiệp nhỏ đã trở thành vĩnh viễn. Điều này càng làm tăng sức hấp dẫn của bất động sản thương mại, vì các doanh nghiệp nhỏ thuê mặt bằng có thể nhận được khoản giảm thuế tức thời cho việc cải tạo cơ sở của họ.

Ảnh minh họa: Bất động sản thương mại hứa hẹn lợi suất hấp dẫn hơn.

Mặc dù vậy, bà Rader cũng cảnh báo rằng việc chuyển đổi không hề đơn giản. Bất động sản thương mại có hồ sơ rủi ro khác biệt đáng kể so với nhà ở dân cư. Chi phí đầu vào cao hơn, tài chính phức tạp hơn, và việc trống mặt bằng hoặc người thuê vỡ nợ có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền hơn là một căn nhà ở dân cư bỏ trống. Đối với các nhà đầu tư cá nhân chưa từng có kinh nghiệm trong lĩnh vực thương mại, “đường cong học tập là rất dốc”.

Không chỉ ở Úc: Bài học về nhà ở xã hội tại Việt Nam

Tương tự như sự “mất điểm” của nhà ở dân cư tại Úc, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại Việt Nam cũng đang gặp phải những thách thức lớn, khiến phân khúc này trở nên kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư chân chính và biến thành “mỏ vàng” cho đầu cơ.

Nhà ở xã hội: “Kẻ lười bán” và những lý do khiến nhà đầu tư né tránh

Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng (tháng 5/2026), mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021-2030 đang gặp khó khăn lớn, với chỉ khoảng 20% kế hoạch được thực hiện. Hàng loạt dự án “trùm mền” dù có đất sạch, vốn sẵn và quy hoạch chi tiết. Ví dụ, một dự án NƠXH tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) đã chờ hơn 7 năm vẫn chưa chọn được nhà đầu tư.

Nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư né tránh NƠXH bao gồm:

• Lợi nhuận thấp: Với giá bán cố định (15-25 triệu/m²), lợi nhuận chỉ khoảng 5-7%/năm, thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại (10-15%).
• Vị trí và chất lượng kém: Các dự án thường nằm ở ngoại ô, hạ tầng yếu, thiết kế đơn giản. Khảo sát của TS. Cấn Văn Lực cho thấy 70% dự án không đạt chuẩn về vị trí hoặc chất lượng.
• Rào cản pháp lý: Thủ tục đấu thầu kéo dài (2-5 năm), giải phóng mặt bằng chậm, gây lãng phí chi phí cơ hội cho nhà đầu tư.
• Vốn tín dụng khó tiếp cận: Gói 120.000 tỷ đồng (từ 2023) chỉ giải ngân 30%, với lãi suất ưu đãi 7,5%/năm nhưng thời hạn ngắn (5 năm), chưa thực sự hấp dẫn.

Ảnh minh họa: Nhà ở xã hội Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức trong việc thu hút vốn đầu tư.

Đầu cơ “săn lùng” suất NƠXH: Lợi nhuận siêu cao, chính sách bị lợi dụng

Trong khi nhà đầu tư chân chính quay lưng, giới đầu cơ lại biến NƠXH thành “mỏ vàng”. Luật Nhà ở 2023 cấm bán lại trong 5 năm, nhưng thực tế việc chuyển nhượng “chui” vẫn diễn ra tràn lan. Tại Hà Nội, TP.HCM, suất NƠXH bị “săn lùng” và bán chênh lệch từ 200 triệu đến 1 tỷ đồng/căn. Ví dụ, dự án NƠXH Rice City Long Biên bán gốc 1,2 tỷ/căn, nay chuyển nhượng 2 tỷ.

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cảnh báo, đầu cơ làm méo mó thị trường, đẩy giá nội bộ lên cao và loại trừ người mua thực. Điều này đặt ra lo ngại lớn rằng NƠXH đang trở thành “kênh đầu tư siêu lợi nhuận” thay vì phục vụ đúng đối tượng.

Đâu là kênh đầu tư thay thế tối ưu cho nhà đầu tư Việt?

Từ bài học của thị trường bất động sản Úc, nơi nhà đầu tư chuyển hướng mạnh mẽ sang thương mại, Việt Nam cũng cần những “lựa chọn thay thế tối ưu” cho các nhà đầu tư rời bỏ phân khúc NƠXH và cả những nhà đầu tư tìm kiếm kênh mới ngoài nhà ở dân cư truyền thống.

• Bất động sản thương mại (Office/Retail):

  • Lợi suất dự kiến (2026): 7-9%.
  • Ưu điểm: Hợp đồng thuê dài hạn, khách thuê mạnh (FDI), các chính sách hỗ trợ như IAWO (tương tự Úc) có thể khuyến khích đầu tư vào việc cải tạo mặt bằng.
  • Rủi ro: Tỷ lệ trống cao (15% tại TP.HCM) có thể là một thách thức.

• Khu công nghiệp/Logistics:

  • Lợi suất dự kiến (2026): 8-10%.
  • Ưu điểm: Nhu cầu mạnh mẽ từ đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) như Samsung, Intel. Giá thuê tăng đều 20%/năm.
  • Rủi ro: Phụ thuộc vào biến động kinh tế toàn cầu.

• Nhà ở thương mại giá rẻ:

  • Lợi suất dự kiến (2026): 10-12%.
  • Ưu điểm: Tính thanh khoản cao, vị trí tốt hơn NƠXH, đáp ứng nhu cầu ở thực.
  • Rủi ro: Cạnh tranh gay gắt, lãi suất vay có thể cao (9-10%).

• Đầu tư chứng khoán bất động sản (REITs):

  • Lợi suất dự kiến (2026): 6-8%.
  • Ưu điểm: Thanh khoản cao, đa dạng hóa danh mục đầu tư mà không cần vốn lớn, phù hợp cho cả nhà đầu tư cá nhân nhỏ.
  • Rủi ro: Biến động theo thị trường chứng khoán.

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh rằng cần “khảo sát cung cầu chính xác, rút ngắn thủ tục để NƠXH thực sự hấp dẫn”. Đồng thời, việc đa dạng hóa danh mục đầu tư là điều cần thiết, với bất động sản thương mại cho nhà đầu tư lớn và REITs cho nhà đầu tư cá nhân.

Để tìm hiểu thêm về tình hình thị trường và các cơ hội đầu tư, bạn có thể tham gia nhóm Người Việt Tại Úc - Nguoiviettaiuc.Com trên Facebook để trao đổi kinh nghiệm và nhận thông tin cập nhật.

Lời khuyên cho nhà đầu tư: Thời điểm để đánh giá lại

Điểm chung mà các chuyên gia đều thống nhất là 6 đến 12 tháng tới sẽ là khoảng thời gian quan trọng để nhà đầu tư đánh giá lại danh mục đầu tư của mình và tìm kiếm lời khuyên chuyên nghiệp về thuế. Ông Chopra khuyến nghị:

“Hãy đảm bảo rằng bạn đã cấu trúc đúng, ít nhất là trong 12 tháng tới. Bạn mua dưới dạng quỹ ủy thác? Bạn mua vào quỹ hưu trí? Bạn mua dưới tên riêng của mình hay thông qua một công ty? Bạn chỉ cần suy nghĩ lại điều đó từ bây giờ về sau.”

Ông O’Neill cũng chia sẻ, các nhà đầu tư nên tận dụng cơ hội này để xem xét cấu trúc tài chính của mình với một kế toán viên và cố vấn tài chính có trình độ. “Những nhà đầu tư xây dựng danh mục đầu tư thương mại tạo ra dòng tiền dương thực sự trong các cấu trúc phù hợp là những người sẽ yên tâm ngủ ngon bất kể ngân sách tiếp theo mang lại điều gì,” ông nói.

Tóm lại, thị trường bất động sản đang trải qua những thay đổi lớn. Dù là ở Úc với các chính sách thuế mới hay ở Việt Nam với những vấn đề nội tại của nhà ở xã hội, việc thích nghi và tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế là chìa khóa để bảo toàn và phát triển tài sản. Hãy chủ động cập nhật thông tin và tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp để đưa ra những quyết định sáng suốt nhất.